Сделка любого рода связана с рисками. У большинства граждан страны покупка квартиры является крупнейшей финансовой сделкой за всю жизнь. Покупка квартиры в новостройке увеличивает эти риски как минимум вдвое.
Риски с покупкой квартиры в новостройке условно можно разделить на две категории:
- риск потерять свои денежные средства из-за мошенничества как застройщика, так и посредника, между покупателем и застройщиком;
- риск приобретения жилья ненадлежащего качества;
Чтобы здраво оценить степень риска при совершении сделки купли/продажи, первую очередь нужно знать аспекты на которые необходимо обратить внимание:
- Степень завершенности постройки.
- Вид договора.
- Количество банков, кредитующих новостройку.
- Оценка квартиры с точки зрения ее рентабельности.
Покупка квартиры в еще не завершенном доме считается наиболее выгодной сделкой, т. к. стоимость такого жилья ниже на 10-20%. Но и риски при покупке такого жилья возрастают. Стоит обратить внимание, что при покупке квартиры в новостройке, еще не сданной в эксплуатацию, количество мошеннических махинаций возрастает.
К ним можно отнести:
- Продажа одной и той же квартиры нескольким покупателям.
- Застройщик в любой момент может заморозить строительство на неопределённые сроки.
- Признание строительства дома незаконным.
- Признание застройщика банкротом.
Проведение коммуникаций является одним из основных этапов завершения строительства, поэтому если в доме нет воды или света, их подключение может затянуться на долгие годы. Как правило, будет полезно пообщаться со строителями, которые знают все нюансы постройки этого дома.
Вид договора и оценка жилья
При заключении договора не стоит полагаться на собственные силы, лучше всего обговорить все нюансы с юристом. От вида договора будет зависеть степень чистоты сделки. Лучше всего заключать договор долевого участия в строительстве, это гораздо безопаснее, чем какой-либо предварительный договор.
Только Договор Долевого Участия в строительстве (ДДУ) предусмотрен ФЗ-214. Все остальные договоры, которые предлагает застройщик, не имеют фактически никакой юридической силы.
Если застройщик предлагает заключить ДДУ, то это автоматически повышает степень доверия к застройщику. ДДУ дает гарантии, что застройщик имеет разрешение на строительство, и с документами у него порядок.
Аккредитация новостройки
Вы знаете сколько банков выдали кредит на строительство именно этого объекта? Именно банки смогут профинансировать застройщика, в случае непредвиденных обстоятельств, чтобы дом был сдан вовремя. Большим плюсом будет то, что финансирование объекта занимается крупный солидный банк.
Также хорошо если самого застройщика и объект недвижимости будут финансировать разные банки, это повышает финансовую безопасность как для покупателя, так и для застройщика.
Даже своим непрофессиональным взглядом, вы сможете оценить жилье по этому параметру, достаточно обратить внимание на следующие пункты:
- расположение жилья;
- развитие инфраструктуры в районе, где вы решили приобрести жилье;
- наличие парковки, детской площадки, зеленых насаждений;
- планировка квартиры;
- этаж, на котором расположена квартира;
- толщина стен и перекрытий;
- наличие лифта;
Если по какому-либо из пунктов у вас возник трудноразрешимый вопрос, то стоит поискать квартиру в другом доме.
Как обезопасить себя от рисков, связанных с покупкой квартиры в новостройке?
- Если вы не юрист, то всю документацию связанную с покупкой квартиры лучше доверить профессионалам.
- Разузнайте о репутации застройщика. Долгожители на строительном рынке очень ценят свою репутацию. У таких застройщиков, как правило, есть свой официальный сайт или форум, где вы можете задать вопросы тем людям, которые уже покупали жилье у этого застройщика.
- Посмотрите другие, уже сданные объекты, этого застройщика.
- При заключении договора требуйте проект строительства.
Документы сторон, необходимые для заключения договора купли/продажи
Всей документацией занимается специалист, который в идеале должен сопровождать сделку от начала и до конца. Но если вы решили сами оформлять все документы, вы должны отнестись очень ответственно к этой части сделки.
От застройщика вам необходимы:
- проект квартиры, с точными характеристиками;
- постановление о разрешении строительства от гос. органов;
- документы, подтверждающие регистрацию прав собственности;
- документы, подтверждающие предварительное распоряжение картин;
- договор, по которому будет продаваться квартира;
Дополнительно вы также вправе требовать:
- выписку из ЕГРЮЛ (единая государственная регистрация юридических лиц);
- свидетельство ИНН;
- устав компании;
При покупке жилья, нельзя пренебрегать ни одним из вышеописанных пунктов, это позволит значительно снизить риски при покупке квартиры, связанные с честностью сделки и самого застройщика. А это значит, что покупка квартиры, несмотря на хлопотность, принесет вам только положительные эмоции.
Наши близкие родственники оформляли покупку только через независимых юристов, которые и работали с риэлторами. Через *сарафанное радио* наслушались, что риэлторы связаны договором со многими строящими фирмами и пользуются непониманием клиентами сложившейся ситуации и незнанием законов. И таких случаев много. Только сторонняя компания может сделать объективный анализ, ведь она никак не связана с продажей этой квартиры. Лучше не экономить там, где можно потерять.
Татьяна Петровна, тут дело не столько в договорах, сколько в том, что риэлторы получают зарплату лишь со сделок. Соответственно, они заинтересованы в том, чтоб продать как можно больше.
Но, откровенно говоря, я вообще не понимаю, зачем нужен риэлтор при покупке жилья в новостройке? Это же лишние затраты на посредника! Чтобы сэкономить, можно обратиться напрямую к застройщику. А для спокойствия души можно нанять юриста.
В целях исключения злоупотребления «застройщиком», 2004 г. «вооружил» граждан Законом № 214. Согласно закону, приобретение квартир, посредством долевого участия в строит-ве, осуществляется путём заключения соответствующей сделки. Эта сделка отнесена к категории формальных сделок, т.е. обязанности/права сторон наступают после её регистрации государством. Обращаясь к застройщику, в письменном виде требуйте заключение ДУВС (договора участия в долевом строительстве). От дольщика ничего не требуется, кроме волеизъявления и внесения установленной платы после вручения дольщику зарегистрированного договора участия в долевом строительстве. Именно «после», а не «до». Застройщик самостоятельно готовит документы и самостоятельно сдаёт их на регистрацию. Руководствуйтесь источниками права, и всё будет хорошо. Остаётся добавить, что привлечение для строительства от граждан д/средств застройщиком иным путём, признаётся административным правонарушением. Закон на стороне дольщика.