Как правильно оформить сделку купли-продажи земельного участка

Из всех сделок, которые можно совершить с землёй, чтобы извлечь значительную прибыль от её использования, купля-продажа участка является самой выгодной операцией.

Но и тут, как в любом другом деле, необходимо вооружиться знаниями о юридических аспектах подобных сделок, чтобы быть уверенным в благоприятном исходе задуманного.

Правовая и техническая экспертиза документов на земельный участок

Заключить договор купли-продажи – это значит пройти следующие этапы:

1. Выполнить правовую и техническую экспертизу.
2. Подготовить все необходимые документы.
3. Приготовить и подписать предварительный договор.
4. Заплатить государственную пошлину.
5. Организовать непосредственную передачу денег.
6. Зарегистрировать договор купли-продажи в соответствующих органах.

Перед тем как продавать землю владелец должен привести все документы, касающиеся земельного участка, в порядок. Если есть споры по праву владения землёй – необходимо разобраться с ними.

То есть на первом этапе владелец проверяет свои документы, оценивает, стадию готовности и какое количество времени понадобится, чтобы привести их в порядок, сколько финансовых затрат потребуется на эти действия.

Все собранные документы подвергаются тщательной правовой проверки. Оцениваться будет всё: соответствие площади, нахождение на местности, правильно ли было оформлено право собственности. Кроме этих документов вам необходимо будет подготовить справки, выписки, свидетельствующие, что вы имеете право пользоваться коммуникациями, участвовали в их прокладке и т. д.

Проводит экспертизу регистратор. Если он находит какие-либо несоответствия, то указывает на них владельцу и объясняет, куда необходимо обратиться для их устранения. Если в документах всё в порядке, то экспертиза даёт разрешение на оформление договора.

Заключение предварительного договора

В нем отражаются условия  будущей сделки, сроки и порядок расчета, а также ответственность сторон в случае ее расторжения. То есть в предварительном договоре прописывается, что одна сторона передаёт земельный участок другой стороне и получает за это согласованную сумму денег.

Заключенный предварительный договор подтолкнет обе стороны к активной подготовке и проверки необходимой документации, позволит выявить недочеты и устранить их до подписания основного договора купли—продажи.

Подготовка необходимого пакета документов

Перед совершением сделки землевладельцу следует подготовить такие документы:

• Кадастровый паспорт на участок. Подготовить необходимо три экземпляра. Получить этот документ можно в Росреестре или других уполномоченных органах.
• Акт о стоимости участка. Его тоже можно получить в Росреестре.
• Согласие мужа (жены). Необходимо оно, если земля была приобретена во время брака.
• Свидетельство, подтверждающее собственность на участок. Выдают его местные органы власти.
• Справка, которая подтвердит уплату налога на землю. Получить её можно в налоговой инспекции.
• Квитанция оплаты регистрационного сбора. Выдаёт её банк.
• Справка на строения из БТИ, подтверждающая их принадлежность продаваемому участку.
• Документ из БТИ с оценочной стоимостью этих строений.
• Если участок продаётся на конкурсе, то владелец должен сформулировать условия конкурса, учитывая при этом законодательство.
• Если за участком числится какая-либо задолженность, то нужно предоставить требования залогодержателя. Получают этот документ в регистрационном реестре или у нотариуса.
• Когда участок продаётся через других лиц – нужно оформить доверенность.

Составление основного договора купли-продажи

В договоре купли-продажи обязательно необходимо указать такие пункты:

• Паспортные данные владельца участка.
• Точное местонахождение участка земли. Как показывает практика к договору необходимо приложить кадастровую выписку.
• Паспортные данные покупателя.
• Точную цену, заранее согласованную, двумя сторона.
• Другие права и обязанности сторон, которые не противоречат действующему законодательству.

Договор необходимо заверить у нотариуса, предоставив ему уже приготовленный пакет документов. А затем необходимо зарегистрировать документ в органах земельного контроля.

Что предусмотреть в договоре

Кроме описания точного местонахождения участка и подтверждающую этот факт кадастровую выписку, в договоре также необходимо указать следующие моменты:

• Обременение участка земли. То есть, выступает ли он как залог или сдаётся в аренду. Если обременений нет – это тоже необходимо указать.
• Чётко определить момент передачи земли от продавца покупателю.

Регистрация

После всего необходимо зарегистрировать сделку в Едином государственном реестре.

Для регистрации необходимо подать следующие документы:

• заявление;
• копия и оригинал договора;
• квитанция оплаты регистрационного сбора;
• документ, подтверждающий выполнение обязательств, если такие были прописаны в договоре;
• кадастровый план;
• заявление, разрешающее сбор и изготовление документов;
• паспорт.

После подачи заявления с документами в указанный день вам выдадут свидетельство о правах собственности.

Юридические тонкости сделки

Покупатель может потребовать снизить цену или, вообще ,отменить договор, если выяснится, что его обманули:

• Если на участке было обременение, а покупатель про это не знал.
• Если использование соседних земель влияет на продающийся участок.
• Скрыли сведения о качестве земли, влияющем на её последующее использование.
• Предоставили ложную информацию о разрешении на застройку приобретенного объекта.
• Другие моменты, регулируемые законами.

Регистрация состоится, только когда будет оплачен соответствующий сбор.