Первый этап продажи квартиры, купленной в ипотеку – оценка выгоды. Стоимость жилья под залогом ниже, чем аналогичного без обременения.
Второй этап – проверка кредитного договора.
Особое внимание нужно обратить на:
- разрешение досрочного погашения кредита;
- возможность перекредитования;
- отсутствие штрафных санкций за указанные выше операции;
Если с договором все в порядке, и от продажи ожидается получение выгоды, можно рассматривать варианты.
Самостоятельная продажа
Купленная в ипотеку квартира – собственность заемщика. Но она находится под залогом, и продать ее без участия банка невозможно.
Этапы самостоятельной продажи квартиры:
- получение разрешения банка-заемщика на продажу объекта. Для принятия решения банк проведет экспертизу и подсчитает финансовые риски, квартиру посетит оценщик;
- определение суммы основного долга, т.е. остатка задолженности по кредиту без учета начисляемых ежемесячно процентов;
- поиски покупателя и достижение с ним соглашения по всем важным моментам;
- заключение предварительного договора купли-продажи и заверение его у нотариуса;
- оплата покупателем суммы основного долга;
- резервирование денег для оплаты разницы между стоимостью жилья и суммой основного долга;
- получение продавцом справки об отсутствии задолженности и вручение закладной;
- обращение в Регистрационную службу для снятия обременения с квартиры;
- заключение договора купли-продажи;
- передача документов для оформления;
- получение покупателем свидетельства права собственности, а продавцом окончательного расчета за продаваемое имущество;
Стоит отметить, что для резервирования денег банк может предложить как депозитарную ячейку, так и аккредитив, т.е. банковский счет. Оба варианта имеют положительные стороны: открытие счета обходится дешевле, а при использовании депозитарной ячейки возникает меньше юридических сложностей. В любом случае риск проявления недобросовестности любой стороны минимален, так как наличных денег на руки никто не получает.
Выдача суммы окончательного расчета осуществляется при предъявлении:
- паспортов покупателя и продавца;
- зарегистрированного договора купли-продажи;
- свидетельства права собственности;
- выписки ЕГРП;
Продажа квартиры с помощью банка
Если сделка осуществляется при сопровождении банка-кредитора, говорят о продаже квартиры при помощи банка.
В этом случае банк является основным субъектом продажи:
- принимает окончательное решение о продаже;
- подыскивает покупателя;
- контролирует процесс заключения предварительного договора;
- предоставляет депозитарные ячейки или аккредитивы для хранения денег;
- передает в регистрационную службу информацию о снятии обременений;
После передачи закладной сделка проходит в обычном порядке. Все действия от имени банка могут осуществлять его сотрудники или представители риелторского агентства, сотрудничающего с банком.
Покупка кредита
Еще один вариант продажи квартиры с обременением – продажа не самой квартиры, а переуступка кредита. Для процедуры, помимо согласия банка, необходимо получить документы, подтверждающие платежеспособность покупателя.
Каждый банк имеет свои списки документов, самые распространенные:
- заполненная анкета банка;
- банковская выписка о состоянии счетов;
- справка о зарплате;
- свидетельства права собственности на недвижимое имущество;
- кредитный договор и график платежей, если у покупателя есть не закрытый кредит;
Банк проводит необходимые процедуры проверки и переоформляет имеющийся кредит на нового заемщика. Продавец и покупатель подписывают соглашение о переводе долга и обязанностей по его погашению на нового собственника. Продавец получает на руки оговоренную с покупателем сумму оплаты. Закладная на объект недвижимости по-прежнему остается у банка.
Минусом для покупателя при таком варианте может стать увеличение процентной ставки: с ним заключается новый кредитный договор, и проценты устанавливаются в соответствии с действующими в реальном времени условиями кредитования.
Популярные вопросы и их решение
Может ли продавец за счет денег покупателя погасить ипотечный кредит, снять обременение и только потом оформить сделку купли-продажи?
Такой вариант очень выгоден для продавца, поскольку позволяет быстро вернуть остатки задолженности по кредиту, получить закладную и провести сделку по обычному алгоритму продажи квартиры. Но этот способ связан с огромным риском для обеих сторон: единственный документ, подтверждающий передачу денег и их назначение, расписка.
Покупатель рискует передать деньги и остаться без квартиры, продавец – оформить квартиру на покупателя и не получить оставшуюся часть денег.
Можно ли продать квартиру, находящуюся под залогом, без уведомления банка-держателя закладной?
При обращении к любому нотариусу для регистрации сделки нужна справка об отсутствии обременений на продаваемое имущество. Без справки зарегистрировать сделку невозможно.
Может ли банк полностью самостоятельно продать квартиру с обременением?
Банк может продавать квартиры, находящиеся под залогом, через аукцион по ликвидационной стоимости. Эта процедура применяется в отношении недвижимости, обеспечивающей кредит, по которому не поступают регулярные платежи. Для собственника жилья эта процедура невыгодна.
Продажа квартиры, купленной в ипотеку, требует гораздо больше времени и денежных затрат, чем заключение обычной сделки купли-продажи.
Существенную выгоду при продаже находящегося под залогом жилья можно получить, только если за время владения его цена значительно выросла.
